Por iniciativa del intendente Leonel Maximino, el Ejecutivo municipal elevó al Concejo para su estudio el proyecto de ordenanza que contiene las futuras condiciones y requerimientos que deberán cumplimentar los nuevos loteos, destinados a viviendas en la ciudad. Luego del trabajo en comisión, el proyecto será convertido en ordenanza en la sesión ordinaria de este miércoles.
“Es una iniciativa surgida del Plan Urbano Ambiental de Firmat, comprendida en el Código Urbano, que enmarcan las políticas de ordenamiento territorial y crecimiento urbano”, explicó el secretario de Planeamiento Urbano, Daniel Pascual.
Entre los requisitos que plantea la normativa, se encuentra “la cesión de un porcentaje de tierras, un 10% para espacios verdes más un 5% para la conformación de un banco de tierras, que la Municipalidad podrá utilizar por ejemplo para la construcción de planes de viviendas”, adelantó.
Además, “las obras que tienen que realizar, porque ha pasado en otras ciudades donde se han hecho loteos privados con consecuencias para las municipalidades. Por un lado, todo loteo deberá ser lindero a la zona urbana, para poder extender los servicios sin inconvenientes ni mayores costos. Como así también la apertura de calles, con el abovedado, mejorado y cordón cuneta; el arbolado urbano en los espacios verdes que tienen que ceder; el alumbrado público y el tendido eléctrico. Y, por exigencia de la provincia, todo loteo tiene salir con un servicio, agua o cloacas; mientras que los mayores a 4 Has. tendrán que contar con visto bueno de impacto ambiental y los mayores a 1 Ha. tienen que realizar un estudio de impacto hídrico, a través de un profesional que estudie los desagües, el destino de esas aguas y que no tenga problemas de anegamiento y tampoco ocasione inconvenientes en otros sectores de la ciudad”, explicó el funcionario municipal.
Los puntos centrales del proyecto
¿Cuáles son las obligaciones que tendrán de ahora en más los propietarios de los nuevos loteos?
La propuesta tiene por objeto establecer pautas generales para posibilitar el fraccionamiento del suelo en las áreas urbana, suburbana y rural del distrito, como asimismo determinar los aspectos de control que competen al Municipio. Adhiere al artículo 18 de ley Nro. 2.996 (t. o.) de Avaluación y Catastro de la Propiedad Raíz, con sus reformas hasta la Ley Nro. 10.547, que fija que a todos los efectos de esta ley se considera con carácter general.
Entre otros considerandos, el borrador plantea: “No obstante esta importante disponibilidad de suelo aún vacante, se considera que el patrón de crecimiento urbano extendido y disperso no contribuye al uso eficiente de los recursos urbanos, por lo que es necesario cuidar especialmente esas áreas aún no urbanizadas, mediante el desarrollo de una planificación integral”; “es importante alentar aquellas urbanizaciones que no fomenten la concentración masiva y excluyente en un mismo sector, de población de un mismo componente socio-económico, ya sea de altos o de bajos recursos” y “las urbanizaciones cerradas, en sus distintas modalidades, configuran,por su escala, una tipología incompatible con una adecuada planificación de las áreas urbanas de las ciudades”.
Tras aclarar algunas definiciones, el borrador enumera una serie de restricciones.
“No se prestará aprobación a ningún loteo residencial, aislado del área urbana, o que no forme con ella una continuidad de uso y ocupación urbana del suelo”; “se prohíbe la figura de barrio privado o cerrados para la totalidad de la tierra comprendida en el distrito Firmat”; “prohíbase la figura de club de campo para la totalidad de la tierra comprendida en el distrito”; “está prohibido el parcelamiento para su destino a usos urbanos y suburbanos: en las zonas de preservación ambiental; en terrenos anegadizos y/o sujetos a inundaciones, antes de ser tomadas todas las providencias y ejecutadas todas las obras necesarias para asegurar el escurrimiento de las aguas o la protección contra las inundaciones”; “en terrenos que hayan sido rellenados con material que no permita garantizar la compacidad y/o estabilidad o que resulte nocivo para la salud, sin que sean previamente saneados”; “en terrenos donde las condiciones topográficas, geológicas e hidrológicas no aconsejan su edificación”.
Otro pasaje hace referencia a las vías de circulación. “en todo nuevo loteo realizado en área urbana o suburbana los propietarios de las parcelas involucradas deberán ceder gratuitamente al Municipio los espacios destinados a vías de circulación, que aseguren la continuidad de la trama vial urbana vigente y/o planificada” explicita.
Más adelante, el proyecto habla sobre la longitud máxima de las manzanas que serán “preferentemente de forma cuadrangular o rectangular y las submanzanas de forma rectangular, pudiéndose considerar otra forma justificada por consideraciones urbanas o físicas”.
”Los lados de las manzanas resultarán de la prolongación de las calles de la trama vial, pudiéndose considerar el cierre de una de las mismas, siempre que no se afecte la estructura vial del entorno.En el caso que las manzanas o submanzanas que no surjan de la prolongación de calles, se tomarán para los lados de las mismas las siguientes medidas límites. Longitud máxima: 150 (ciento cincuenta) Longitud mínima: 50 (cincuenta) Submanzanas Longitud máxima: 150 (ciento cincuenta) Longitud mínima: 40 (cuarenta)”
En el artículo 6, se deja asentado cuáles son las obras de infraestructura obligatorias que el propietario debe garantizar y que son “apertura, abovedamiento, mejorado vial y cordón cuneta; alumbrado publico; energia eléctrica; arbolado de las calles y espacios verdes; provisión de agua y/o desagües cloacales; rellenos y terraplenados”.
En este punto, clara: “no se otorgará el final de obra antes de que el propietario y/o interesado haya ejecutado las obras de infraestructura exigidas, con certificación municipal de la construcción y habilitación de los servicios. La utilización por parte del propietario y/o interesado, de mecanismos de contratación (ej.: promesa de venta, etc.) y/u mecanismos de inversión (ej.: fideicomiso, etc.) para proveerse de fondos en forma previa a la aprobación de los loteos, correrá bajo su exclusiva responsabilidad. El propietario y/o interesado deberá colocar en lugar visible del bien objeto del proyecto, un cartel que indique la condición jurídica de los inmuebles y la prohibición de concretar edificaciones (“Prohibida la construcción -Loteo en trámite”). La Municipalidad de Firmat no autorizará edificación alguna sobre el inmueble objeto de loteo, en forma previa a la aprobación de la subdivisión resultante del mismo. En ningún caso responderá la Municipalidad de Firmat frente al tercero contratante y/o inversor, en caso de incumplimiento del propietario y/o interesado”.
“Se dará el final de obra al loteo, una vez cumplimentado en su totalidad la documentación administrativa que la autoridad local exija y cuando las obras de infraestructuras enumeradas anteriormente se encuentran realizados de conformidad con lo establecido” remarca.
“En caso de que se registren construcciones en infracción a lo dispuesto en el presente, el propietario del inmueble será sancionado con una multa equivalente que podrá graduarse entre el 2% y el 5% del valor del inmueble objeto del proyecto de loteo, sin perjuicio de las acciones legales que correspondan” explica sobre las multas por infracciones.
